RENOVER UN OBJET PATRIMONIAL: UN COUP DE COEUR QUI A UN PRIX.

Les raccards, granges ou mazots sont des constructions traditionnelles typiquement valaisannes qui peuplent de nombreux villages et hameaux du canton. Historiquement, les raccards servaient à stocker des denrées agricoles durant l’hiver alors que les mayens étaient plutôt utilisés pour l’habitation des paysans et les granges pour les bêtes. Chacune de ces constructions possède des caractéristiques propres, on retrouve ainsi par exemple souvent les fameuses « pierres à souris » sur les piliers soutenant les raccards pour éviter que les rongeurs ne puissent venir dévorer les récoltes ou encore les « ruchines » qui servaient à faire sécher les gerbes de blé au soleil.

Ces bâtiments étaient construits avec les matériaux disponibles à proximité immédiate de leur implantation. Ils étaient ainsi généralement constitués d’un socle en pierres sèches récupérées dans les champs surmonté d’un volume en bois assemblé sans fixations (les madriers) posé sur des pilotis. Ils disposaient de peu d’ouvertures et étaient facilement démontables pour être déplacés au gré des besoins des exploitations.

Avec les années, ces constructions patrimoniales ont perdu leur utilité agricole et, confrontées au manque d’entretien, elles tombent souvent en décréptitude voir même s’effondrent sur elles mêmes. Cependant, elles ont depuis quelques années suscité un grand regain d’intérêt de la part de personnes recherchant un bien atypique pour y établir leur domicile ou leur résidence secondaire. Plus récemment des projets hôteliers ont également vu le jour dans ce type de biens, ainsi des resorts tels que « Montagne Alternative » à Commeire ou « Anakolodge » à La Forclaz affichent des taux d’occupation records et attirent de plus en plus de gens en recherche d’expériences authentiques et de proximité avec la nature.

La réaffectation et la reconversion de ces biens soulèvent néanmoins de nombreux débats dans les administrations cantonales et communales tant au niveau du caractère architectural qu’au niveau des équipements que les Communes ne peuvent assurer dans les zones mayens (ramassage scolaire, voirie, collecte de déchets…). Etant donné que ces reconversions représentent une alternative à la Loi Weber pour acquérir une résidence secondaire et intéressent de ce fait beaucoup de monde, les Communes se doivent de se doter d’une vision de développement à long terme.

Architecturalement, la transformation d’un objet patrimonial requiert une attention toute particulière et de nombreuses caractéristiques typiques se doivent d’être conservées; le Canton du Valais a d’ailleurs édité à ce sujet un guide à l’attention des acquéreurs et constructeurs. Dans ce genre d’interventions, l’architecte a donc un rôle important à jouer afin de valoriser l’objet et le mettre aux normes constructives sans pour autant perdre l’essence du bâtiment. Il s’agit également d’intégrer le confort moderne dans une construction initialement vouée à l’agriculture, mais aussi d’exploiter au mieux les espaces restreints.

Les transformations bien réalisées offrent une athmosphère unique et chaleureuse qui sont en grande partie responsables du vif intérêt suscité par ces objets dernièrement (leur prix a presque quadruplé dans certaines régions sur les dix dernières années). Cependant, il faut garder à l’esprit que ces constructions d’une trentaine de m2 d’implantation environ (leurs dimensions correspondent généralement à la longueur des troncs d’arbres à disposition) sur deux ou trois niveaux restent des volumes très restreints.

Les futurs acquéreurs ont souvent tendance à penser que ce qui est petit ne coûte pas cher à rénover. Hors, c’est tout le contraire: plus l’objet est petit et plus le prix au m2 ou au m3 à transformer est important, mais comment cela se fait-il ?

Que l’on transforme une maison de 180 m2 ou un raccard de 90 m2, on trouve une série d’éléments qui représentent des coûts fixes tels qu’une cuisine, un système de chauffage, une installation électrique, des salles de bain, un permis de construire, etc… Rapportés au volume du bâtiment, ces derniers auront un bien plus grand impact sur un petit volume. A cela s’ajoute les complications dues au fait de bâtir dans l’existant. Ainsi, bien que des parois soient déjà présentes, il faut les traiter, les isoler par l’intérieur et généralement refaire toute la toiture.

Pour donner un ordre de grandeur, nous comptons pour les premières estimations en principe 1000.-/m3 pour une villa de finitions standards (tout inclus y compris honoraires) alors que pour un mayen, on arrive plutôt autour des 1400.-/m3. C’est pour cette raison que nous appelons ces objets des « coups de cœur »: il ne faut donc pas faire l’acquisition d’un raccard dans une optique de spéculation immobilière ou en pensant à la revente. Souvent difficiles d’accès et avec un terrain très restreint, ils ne sont pas faciles à revendre une fois transformés.

Il est donc primordial de s’entourer de spécialistes (charpentier, agent immobilier, architecte…) en cas d’intérêt pour l’un de ces biens afin d’évaluer avec précision son état, les possibilités offertes par sa transformation et l’état du marché dans la région.